Иван Проскурин: Здравствуйте. Это «Территория права» — программа, в которой мы помогаем разобраться в тонкостях российского законодательства и права. Мы выходим по пятницам в 17:30 с повтором в воскресенье в 12:30.
В студии Иван Проскурин. Сегодня у меня в гостях юрист, руководитель юридической компании «Кучеренко и Помельцев» Артём Помельцев. Артём, здравствуйте!
Артём Помельцев: Здравствуйте, Иван. Здравствуйте, уважаемые радиослушатели.
Иван Проскурин: Сегодня у нас очень важная тема для разговора. По ней часто обращаются новосибирцы: новостройки и затягивание сроков сдачи домов. Много тонкостей, о которых люди не знают.
Артём Помельцев: Сделки с недвижимостью имеют много тонкостей и подводных камней, они сопровождаются большим количеством юридических действий и могут доставить много проблем.
Чтобы избавить себя от лишних хлопот и переживаний, необходимо разобраться в том, какие риски существуют при сделках, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке, какие «сюрпризы» может преподнести застройщик, и многих других вопросах.
Но сегодня давайте остановимся именно на тех случаях, когда застройщик обязан уплатить гражданину — участнику долевого строительства — неустойку (пени). Это происходит в следующих случаях:
1) Если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
2) При нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Важно понимать, что подписывать соглашение о продлении срока передачи квартиры от застройщика дольщику последний вовсе не обязан. Это его право.
Иван Проскурин: А как устанавливается размер неустойки?
Артём Помельцев: Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
Например, с 1 марта ключевая ставка составляет 4,25%. Предположим, что цена договора долевого участия 3 млн и просрочка один день, чтобы было понимание. Тогда мы рассчитываем по следующей формуле: 4,25% делим на 300, умножаем на два, умножаем на 3 млн и умножаем на один день просрочки. Получаем 850 рублей в день.
Вроде бы небольшая сумма в день, но в месяц получается около 25 000. Это уже может покрывать ваши расходы на наём жилья.
Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от:
- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта);
- либо стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.
Иван Проскурин: Как я понимаю, есть определённый законом порядок досудебного взыскания неустойки?
Артём Помельцев: Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени). Кроме того, застройщик несёт обязанность возместить в полном объёме причинённые дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательств. О сумме причинённых убытков можно также указать в обращении к застройщику.
Рекомендуем отправить предложение ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счёт дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
Иван Проскурин: А какой алгоритм существует для судебного взыскания неустойки?
Артём Помельцев: Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
- Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему.
В исковом заявлении должны содержаться наименование суда, в который подано заявление; наименование истца, его место жительства; наименование представителя и его адрес, если заявление подаёт представитель; наименование ответчика, его местонахождение; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и её расчёт); перечень прилагаемых документов.
- Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе.
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причинённого в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста. Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству.
- Шаг 3. Возбудите исполнительное производство.
Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчётный счёт.
Иван Проскурин: О каких ещё важных моментах стоит помнить?
Артём Помельцев: Чтобы не утратить своё право на получение неустойки, стоит помнить: если вы являетесь участником долевого строительства и застройщик нарушил сроки, то застройщик часто предлагает заключить соглашение об изменении условий договора и продлить эти сроки. Понимайте, что тогда вам передадут квартиру, может, и на год позже. Подписывать это соглашение вы не обязаны.
Иван Проскурин: Встретимся на «Территории права» в пятницу в 17:30. На сегодня всё. Для вас работали Иван Проскурин и юрист Артём Помельцев.
Источник: https://nsknews.info/materials/kak-obmanutomu-dolshchiku-vzyskat-neustoyku-s-zastroyshchika/
